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朗诗田明:“活得长”比“发展快”更重要

澎湃辛闻辛闻记者 叶莺

2019-08-07 09:42 来源:澎湃辛闻辛闻澎湃辛闻

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虽然地产界“资产轻型化模范生”朗诗绿色集团(00106.hk)今年一季度销售数据同比下滑,但董事长田明却仍是“不以物喜不以己悲”的态度。用他的话来说:“朗诗现在正处于冬季防御作战状态,稳健、少风险、无压力才是关键。”
朗诗集团董事长田明
毛坯房也有绿色思维
朗诗的定位是绿色开发服务商和绿色生活运营商,旗下包括绿色地产开发、长租公寓、养老服务、绿色金融、物业服务等领域;业务范围包括遍及北京、上海、深圳、天津等全国三十多个主要城市,以及美国主要一线门户地区。
“绿色是我们进行产品差异化竞争的重要一环。”田明表示,与其他房地产公司强调的节能环保不同,朗诗面对客户,一般不讲绿色环保、低碳节能,而是强调房子特别的舒适,特别的健康,用起来特别方便,还省钱,强调的是客户价值以及极致的体验。
朗诗也的确做到了这一点。就拿上海朗诗绿色中心来说,该项目是存量改造项目,共采用了14大技术体系108项建筑科技,实现健康环境、舒适办公、节能环保、智慧管理、人性设计共5大核心价值点。
上海朗诗绿色中心
“中国的房子现在很多都是粗制滥造,但朗诗并不这样,我们投入了更多的成本,去把建筑性能打造得更好。朗诗是全国所有开发商当中唯一的一个提出气密性控制标准的企业,没有任何一个中国地产商在做,但是我们却有这样的企业内部标准。”他自豪地说道。
事实证明,对于真正的好房子,购房者是买单的。“我们在市场上销售的溢价,是高于我们投入的成本的。”田明说,目前,朗诗旗下的绝大部分项目都采取了绿色标准,即便有一条普通毛坯房的产品线针对刚需,也依然要求做得好。“因为我们有绿色思维,有绿色软实力,所以在规划、设计等各方面标准上,也会赋予这个建筑,这个小区绿色的东西。至于其他战略型的项目,都主打着健康、舒适、节能、环保的大旗。”
“我们不太重视土地储备”
朗诗一直秉持了一种“活得长”比“发展快”更重要的理念。2018年以及2019年上半年,朗诗通过公开市场以及收并购拿地的项目不是很多,并没有完成投资拓展的计划。“我认为,没有完成才对!”田明说。
“我们不太重视土地储备。”田明表示,目前市场上土地价格非常高,硬是将这么高的土地拿回来,肯定要出问题。那些这几年业绩增长特别快、什么地都拿,什么钱都借,加上所在城市是调控重点区域的企业未来堪忧,“我觉得它的偿债压力会加大。”
朗诗新西郊
田明认为,今年三、四季度以后,土地市场的机会,会逐步多起来。朗诗已经开始在全国各地,包括宁波、杭州、南京、成都等地积极报名拍地了。“但是,即便是报名,我们也不追高,这时候犯不着追高,如果出现了很便宜的地,也不叫检漏,而是看有没有投资价值。我们的宗旨是:在一定范围内拿地,广泛撒网,有便宜的就拿,没便宜的就放。”
田明解释说,目前房地产市场处于一个并不明朗的阶段,可能“寒冷”的时间比较长,如果地拿得太多了,一定会出现金流的压力,所以还是多留一点钱留着过冬,留着过这个可能比较长的寒冬,才是正道。
“我们考虑的是过冬的资金不要有压力,现金流为纲。同时如果出现了我们认为有安全边界的项目,那么我们首先考虑的也不是盈利性,而是它的安全边际有多大。平时考虑的是利润率有多高,现在考虑的是假如市场低了多少,我们是不是还能守得住。所以我们想的是安全边际,这是朗诗冬季防御作战的思维。”
在他看来,房子不好卖的时候要拼命去卖,价格也卖不上去。地很贵的时候,为了土地储备,为了开发量,为了签约销售,拼命的拿地,都不够理性。“我可以让一让,我更看重的是长远的发展,能活的更长一点。从长期来看你的增长怎么样,而不是仅仅盯着某一年看。我们一直是这样的态度,所以我们在财务上还是挺稳健的。”
他强调,这一轮房地产的调整,在时间的长度和深度上都可能超出预期。他预计有一批之前比较激进的开发企业有可能会遇到问题。所以,土地市场上,项目的收并购,甚至公司兼并重组会比较多的出现。
长租公寓有目标亏损期
不久之前,朗诗宣布把朗诗寓长租公寓的板块从上市公司剥离到控股集团来,被市场解读为朗诗不看好长租公寓。对此,田明表示,将长租公寓从股权只有51%的上市公司剥离到百分之百控股的集团,这明明是对长租业务的看好。
他表示,朗诗是非常看好长租公寓的。“我们觉得房住不炒,租售并举这个方向是对的。但是就目前整个市场而言,长租公寓仍处于亏损中。”
朗诗长租公寓朗诗寓
他进一步解释道,首先,长租公寓目前的亏损并不代表以后的亏损。一个企业总不能说今天做生意今天就要赚钱,好多企业做业务的时候都有目标亏损期,这是在计划当中的,要等规模够大,市场逐步成熟,运营效率提高了,才能逐步赚钱。其次,现在好多长租公寓采取的都是二房东模式,二房东模式的盈利测算模型就是先亏后赚。所以,朗诗从战略上进入这个行业,看好这个行业,相信未来是有机会的。
“不过,根据我的常识或者商业逻辑去预判,我不知道长租公寓这个行业还会亏损多长时间,应该还要几年。这是一个宽松的测算方法,比如签约12年租进来的房子,装修好运营起来,逐步爬坡,大概到第五、六年开始赚钱盈利。事实上,对于长租公寓的企业,它的估值模型是不能够按照普通的PE去算,它应该有它自己的估值方式。
他总结说,从长期看,房租的上涨是个大趋势,而且肯定高于通胀率。因此长租市场的未来肯定向好。这是一个创新业务。
同气连枝的“榕树林计划”
从体制内“出走”的田明,对于市场判断有其独到之处,而这种判断也是朗诗战略定位的依据。2004年,朗诗确定了深耕绿色地产领域,至今未曾改变。十多年来,绿色地产板块市场竞争在不断加剧,金茂、阳光城等诸多房企都打出了“绿色”招牌。于是,2014年,朗诗提出轻资产战略,逐步将开发业务由重转轻之后,同时也开启了在创新业务上的步调。
2016年,朗诗实施“榕树林计划”,围绕核心地产业务,积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务,实行转型升级战略。
田明解释道:“朗诗最早是做地产的,后来做绿色地产,所以我们把它形容成榕树的一个主干。榕树树干上挂了一个个气根,气根一但接触到地面上,接地以后就长成一棵树,所以我们是一个纵向一体化的绿色战略,我们把它描述成是榕树林,在这项计划中,新业务将逐渐独立,在各自专业细分的市场扎根,又能相互协同,如榕树一般,主干与气根形成纵向多元化的商业生态系统。
三年已过,被问到对榕树林计划的看法,田明说:“我觉得房地产业务到今天,无论从各个指标上看,朗诗已经转型升级,棋到中盘。我们不仅在差异化产品上与众不同,我们在商业模式、开发模式上,收入的构成上,也已经与众不同。”
田明喜欢爬山,爬山是源于5年前,这是一种挑战,也是一种对过往不健康生活的告别。朗诗绿色中心的会议室,清一色地用他爬过的雪山的名字来命名。或许这是一种提醒,因为田明说过:“爬山的时候,你已经没办法放弃了,下去比上去还难,只有跟着队伍一起上,没有选择。”
责任编辑:梁大光
校对:丁晓
澎湃辛闻辛闻报料:4009-20-4009   澎湃辛闻辛闻,未经授权不得转载
关键词 >> 朗诗 田明 朗诗绿色集团

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